曲播实录（一）：2011城市概念论坛长沙行

长沙桑拿

　　2011年9月23日上午，创立七年的城市概念论坛将继2007年后再次走进长沙，邀请当下出名经济学家、房地产企业家、官员、金融俊彦、专业机构人士配合取长沙及湖南的开辟企业脑力激荡，以“市场不雅望中的房企新策略”为从题对长沙甚至湖南的2011房地产趋向进行深度切磋及现场解读。


　　我是来自长沙旧事频道的掌管人韩小，很是侥幸担任本次论坛的司仪，欢送大师来到2011城市概念论坛长沙行。
　　城市概念论坛是概念地产新创立并从办的出名房地产论坛，自2005年启动以来，城市概念地产遍历青岛、南京、济南、四川、广州、西安、三亚、武汉、大连、深圳、郑州、长沙、沈阳、呼和浩特、、沉庆、成都、福州、文登、厦门、无锡等全国浩繁出名城市。

　　大师都晓得，“惟楚有才，于斯为盛”。能够说，我们的论坛堆积了“星城”长沙房地产界最超卓的一群人，这里的每一个、对话和交换，也许将对长沙房地产行业发生庞大的影响。
　　长沙做为部沉点成长城市，目前房地产市场仍然比力健康，房价还比力，同时，长沙市的调控政策也较为暖和，不少企业都相信下半年长沙的房地产市场仍持续活跃。为此，长沙也吸引到更多上市房企及品牌企业全力关心及投资。
　　为此，城市概念地产邀请当下出名经济学家、房地产企业、官员、金融俊彦的、专业机构人士配合语长沙及湖南的开辟企业脑力激荡，但愿就“市场不雅望中的房企新策略”进行现场深度切磋及前瞻阐发，对长沙甚至湖南的2011房地产趋向进行深度切磋及现场解读。
　　最初，请答应我再一次代表本次论坛从办方概念地产新、潇湘晨报；合做单元福晟集团、金科股份、文登市人平易近、华誉景不雅、星月门业、长沙先导投资控股无限公司、中国地产精英俱乐部、合富灿烂房地产、深圳世联地产参谋股份公司；合做搜房网、搜狐核心、0731房产网、好房子网、新浪乐居等欢送列位伴侣的到来！欢送大师！
　　本次论坛获得浩繁全国暨长沙实力房地产企业的参取，我代表从办方再一次感激所有的嘉宾以及参取、支撑2011城市概念论坛长沙行的伴侣们。
　　掌管人：下面，有请今天会议的致辞嘉宾为我们致辞。起首，有请潇湘晨报副总编纂郭谷斌密斯为我们致辞。
　　很是感激列位正在这个秋意盎然的晚上相聚正在这里。据适才引见本次2011城市概念论坛长沙行，我们邀请的嘉宾是来自全国各地、各房地产范畴的精英俊彦，做为此次论坛的从办方代表，请答应我出格感激扶植部政策研究核心秦虹密斯的到来，也要感激列位地产精英的到来，很是感激大师取潇湘晨报一路，取概念地产新一路就市场不雅望中的房企新策略等等相关问题，畅所欲言，展开交换。

　　潇湘晨报是一个有义务感的，社会关心的核心，苍生切磋的热点，我们都正在关怀。做为本土第一品牌，我们有义务指导我们的读者去发觉波澜澎湃的背后包含着如何的纪律，又有如何的故事。当下，牵动全国苍生的工作莫过于房地产问题，也激发了和全社会的关心。聚焦长沙楼市，按照近期国度统计局的数据，长沙8月份新建商品室第价钱指数仍正在上涨，正在70个大中城市中价钱环比下降的有36个，环比持平的有30个，正在如许的大下，长沙楼市显得语重心长。正在这种市场环境下，相信正在座的带领、嘉宾可以或许碰撞出思惟的火花，让我们配合思虑，也让我们配合等候，但愿此次论坛成为不雅望市场中点亮的一盏灯，成为一次有义务、成心义的论坛，再次感激列位的惠临，也预祝此次论坛成功！
　　很侥幸今天正在此取大师齐聚一堂，配合加入“2011城市概念论坛长沙行”勾当。城市概念地产2005年开办，一行来，六载光阴，遍历全国数十个城市，大有星星之火燎原之势。福晟集团取概念地产一同成长，一同前进。正在此，我谨代表福晟集团代表列位宾客的到来暗示欢送，对列位企业家、专家学者对论坛的支撑暗示衷心的感激！

　　正在履历了一系列峻厉的政策调控之后，市场并未实现的预期调控方针？因而，调控政策正向二、三线城市延伸。目前，长沙市场仍以刚性需求为从，楼市需求较旺，房价还较。并且，长沙当地限购政策尚留有一线余地。同时，长沙全体城市规划逐步成形，大河西先导区的扶植、武广客运的开通、过江地道的开通等等，对整个长沙房地产市场都起到了鞭策的感化。
　　2011年是“十二五”规划的起始年，我认为国度对房地产行业宏不雅政策的根基趋势该当是积极稳健，审慎矫捷。18年以来，数次面临金融危机，以及房地产行业的波峰波谷变化经验，将更好地指点我们驱逐挑和，把握机缘，更地表现我国房地产成长趋向，推进经济布局调整。正在本年全体宏不雅调控进一步伐控的形势下，房地产处于机缘取挑和并存的阶段，正在这个主要的节点上，我们需要一路切磋市场不雅望中的房企新策略，但愿列位带领、专家、学者、企业家们可以或许畅所欲言，提出贵重看法。我们也但愿能取泛博的伴侣们彼此交换、配合前进，联袂为中国房地产成长贡献一份力量。
　　掌管人：感谢，很是感激潘先生。接下来，同样以强烈热闹地掌声请出湖南金科房地产开辟无限公司总司理何希平先生为大师致辞，有请何先生！

　　第三，本年的调控绝非08年的调控，此调控非彼调控，调控之严，力度之大，的决心之大，但愿大师能地认识到，不容乐不雅；
　　第四，不容悲不雅，长沙大有做为。总理08年讲：“决心比什么都主要”。正在湖南长沙，企业决心比什么都主要。
　　掌管人：感谢，很是感激何先生，接下来有请概念地产新出品人、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛密斯致辞，有请！
　　正在来长沙之前，取全国各地不少房企老总们领会了一下，大师对于本年下半年及来岁上半年都不太乐不雅，对于发卖量的下滑，房价的走势充满悲不雅，更多企业家认为持续从紧的信贷若是再不放松也许使不少企业将被并购或者倒闭的命运，记得是哪位企业家告诉我说良多大中型企业也许连五万万现金都拿不出来。
　　我们不由会问：房企事实碰到什么了，下一步又将发生如何的变化？九月的房市也许将促使房企更多思虑：我们下一步该怎样办？

　　城市概念论坛创立七年以来，第二次走进长沙。七年期间，长沙的房地产行业曾经发生很大变化。多量出名企业曾经进驻长沙而且不竭开辟出代表性楼盘。包罗今天参加的碧桂园、北辰、方兴、保利、万科等等。
　　长沙甚至湖南的行情，我想今天正在座的列位比我更有讲话权，我更等候今天所有现场的宾客能够激荡出更多思惟的火花。这里借用恒隆地产陈启先生的话：市场只选好的，我们只做对的。
　　最初再次感激出席今天论坛的来自长沙、湖南及、上海、福建、广东、浙江各地的开辟企业宾客们，感激持久支撑我们论坛的文登、星月门业、华誉景不雅，先导区、金科实业、福晟集团等等，感激我们的合做伙伴潇湘晨报及其他伴侣！感谢大师！
　　掌管人：感谢，很是感激陈诗涛密斯。正在这个时候，嘉宾致辞临时到这里。接下来要进行的是论坛议程，2011城市概念论坛长沙行论坛从题是“市场不雅望中的房企新策略”。
　　下面，进入论坛环节。起首，进行今天论坛的第一场宗旨，有请嘉宾扶植部政策研究核心秦虹密斯，从题是形势取对策（2011下半年的房地产市场）。
　　很欢快来到长沙和列位交换相关房地产的问题。从题是从办方给我定的，我想房地产从来都是持久投资，不是短期，什么是短期投资？股市才是短期投资。前两天，我对炒股的伴侣说，股市投资时间太短了，房地产要看三、五年，你们看三、五个月。他们说，您说的三、五个月都长了，我们只看三、五周。房地产行业，既要看本年下半年，还要看久远机会，所以我的标题问题就是“形势取对策”。

　　大师留意到本年9月1日，总理正在《求是》上颁发了一篇文章，《关于当前的宏不雅经济形势和经济工做》，正在这里面他描述了一大段，内容良多。可是，焦点一是说，“房地产市场调控正处正在环节期间，调控决心不克不及，政策标的目的不克不及改变，力度不克不及放松。”二是“房价上涨的短期和持久潜正在压力仍然较大”。我深切地感受到，当前调控比力难，地方曾经出了这么多的政策，现正在影响房地产市场的曾经不简单是限购、限贷、限价这些性政策，应对通货膨缩压力的收缩性的货泉政策，收紧银根等等，对于房地产这种资金稠密型企业曾经影响很大了。双向政策都正在影响这个行业，为什么总理还感觉压力还很大？调控仍然还要继续，还要？为什么？我感觉和外围形势有很大的关系。
　　关于当前房地产市场的火热，我们考虑了良多要素。可是，我感觉过去十年呈大趋向的生齿增加和平易近间资金的快速扩张膨缩，这两个要素跨越了我们本来的预期。为什么市场这么难调？价钱这么难议？次要缘由是需求量的添加。那么，我认为我们过去的判断是不脚的。房地产市场正在人流、资金流双向驱动下，房地产需求呈现了快速增加趋向。以城市化率目标来看，统计局客岁岁尾发布的是全国47.6%。大师晓得，中国10年搞一次生齿普查，客岁岁尾搞了第六次生齿普查，数据正在6月份对外发布了，发布的成果是什么？现实上，我们正在客岁岁尾的时候，中国的城市化率不是47.6%，而是49.68%。也就是说，按照各个企业、各个层面、各个部分、各个角落正在研究房地产市场或研究城市化率的时候，现实的城市化率跨越了我们的速度，占到了50%。大师要留意，城市化率快速增加所陪伴的是什么？是大中小城市之间生齿的流动。小城镇的生齿流向地级市，地级市的生齿流向省会城市，省会城市的生齿流向大中城市，去购房。正在城市化率加速增加的同时，出格较着的表示出各个地域的省会城市、一线城市生齿的集聚速度正在大大堆积，而下面的城市生齿是正在流失的。
　　市2000-2010年，这十年间，平均每年新增常住生齿60万人。那么，这意味着什么？大师想一想，也就是说假定客岁新增常住生齿60万人，按3小我需要一套房子，不必然买，也可能是租，但要正在这个城市常住下去，一年就需要20万套房子。客岁供给了几多套房子？客岁新建商品住房发卖一共发卖了13万套，再加上二手房的发卖，一共发卖了26万套。也就是说，假定新增的常住生齿都需要通过采办形式来处理栖身问题的线万常驻生齿的需求，剩下6万套房子来处理拆迁、改善栖身前提是不敷的。所以，60万的生齿虽然正在住下了，但他们没有能力正在买房，都要买的话，的价钱不是今天的价钱。如许一个供求关系，是现实，由于城市集聚生齿速度远远跨越了预期。那么，我相信不只是、上海，只需是一线城市，各个省的一线城市、二线城市同样面对生齿大集聚的过程。
　　现正在，新的十年起头了，生齿流动趋向会不会相反？生齿会不会往中小城市流动？目前来看，看不到。为什么有钱人、有能力的人去大城市落户、去工做、去买房子呢？一个很主要的缘由，就是大中小城市目前的公共办事成长不均等，形成了良多情面愿去公共办事好的处所安家，只要公共办事好的处所可以或许为儿女供给优良的教育，有更多的就业机遇，享受更多的文化教育等等，除非你没有能力，你只需有能力就会要享受这些公共办事。所以，目前中国的公共办事好的处所仍然吸引着人流集聚。若是没有第六次全国生齿普查数据，我们可能还正在沿用47.6%的数据。
　　现正在买房的人怎样这么多？大师说，有钱人多了，这是不错的。可是，有钱人多到什么程度呢？钱多到什么程度呢？过去，我们的估量确实不脚。本年上半年，我们做了一项研究，做了平易近间本钱测算，去了山西、陕北，鄂尔多斯，测算获得了本地和平易近间的承认，颠末调研我们发觉鄂尔多斯约有平易近间本钱2200亿，山西大约2000亿。以鄂尔多斯2200亿为例，若是是的话，市客岁一年新建商品住房发卖额达到2060亿元，这意味着什么？我们算了一笔帐，这意味着假定鄂尔多斯都要去买房子的话，一年的新建商品房会全数买光，不消贷款。好正在，鄂尔多斯的人喜好正在当地买房，买一套不敷就买两套，买两套不敷就买三套，构成了一座“死城”，只要少数人正在买了房，若是实的要去炒房的话，我们的房产本钱是扛不住的。
　　那么，我们把全国的平易近间本钱查询拜访清晰了，广东的平易近间本钱少吗？广东的平易近间本钱少吗？湖南的平易近间本钱少吗？同样不少。这么大的平易近间本钱，可悲的是并不是平均的分离正在所有的家庭身上，这些平易近间本钱集聚正在少数人手里，这些平易近间本钱就必然要去投资，由于他本人用不完嘛，必然要去投资。从目前中国的情况来看，从平易近间本钱的调研趋向来看，过去一部门平易近营本钱投资到房地产市场了。怎样投？买房子。过去，正在当地买；当地买完了到省会城市买；省会城市买完了，到、三亚等一线城市买。鄂尔多斯的平易近间假贷财产很发财，湖南的平易近间假贷财产还没有那么发财。现正在，你到买房子，五年纳税才能买，现正在外埠人到买房子比力坚苦了。现正在的鄂尔多斯人都到投资贸易地产，为什么投资贸易地产？是由于他们选来选去，比来比去，认为投资房地产仍是要投资他们很是关心的一个核心，中国的经济是全球最好的，中国的股市根基上是全球最差的，投资股市能有什么报答？存款负利率，还有什么更好的投资渠道呢？中国金融市场的办理比力严酷，若是你是新加坡人，你是美国人、欧洲人正在本地的投资品种常丰硕的，而正在中国没有太多的投资机遇，选来选去就这么几个。所以，投资渠道无限，大大地了这些平易近间本钱的投资选择。现正在，室第限购了，良多平易近间本钱就投资贸易地产了，这种环境是存正在的。
　　所以，平易近间本钱的规模大。我适才说了客岁一年商品住房发卖额是2060亿，大师晓得17个省全省一年的商品房发卖额不到2060亿，平易近间本钱实的很大，这些资金流向哪里，哪里的市场是不成能扛得住。过去十年，人流、资金流双向流动鞭策了房地产市场的成长。现实上，增幅最快的是后五年，即2005-2010年，十年中后五年增加最快。
　　所以，说“不放松、不”，次要指房地产政策，限购、限贷。大师这些政策，好比违反、不合适等，有可能回到打算经济，有可能会碰着。可是，有时候反过来想，虽然限购政策确实有良多的负感化。可是，正在现正在调控房地产投资性需求，或者调控房地产市场的经济手段还不充脚的环境下，不消限购又有什么更好的法子来当前压力如斯之大的房地产市场呢？可能实是没有更好的法子。按照我的设法，节制房地产市场过热，投资性需求，最好的法子是两个税，一是两头买卖环节的税，炒房的收益归为国有了，收益空间降低了，谁还去炒房？二是开征房产税。你只要一套房子，不纳税，好比正在上海人均60平米不纳税，跨越这个面积的都纳税。谁还情愿去投资买这么多房子？那么，这两个税收还没有正在中国普及的时候，只能用限的手段，否则压力太大了。
　　限购政策，正在房地产市场继续过热，房价还再继续上涨的话，必定会继续实行。货泉政策，现正在看不到放松的迹象，当前会不会放松呢？我们看到了将来的通缩压力，对我们来说是仍然存正在的。银根会不会放宽？会不会降息？现正在，看不到。既连结现有的货泉政策不变，既不松，也不紧，我想对于房地产的限贷生怕还会继续收紧。由于，正在银行部分看到了房地产市场可能会呈现布局性调整，将愈加隆重，总的来说不会放松。并且，房地产开辟成本越来越高，意味着利润越来越低，风险正在加大。所以，房地产融资是保守融资渠道，银行贷款对房地产行业不成能有宽松余地，对此要有脚够的预备。
　　那么，以节制信贷规模和省息为次要内容的货泉政策，对房地产全财产链将发生影响，从拿地到施工，到后期的发卖，全财产链曾经发生了影响。银行贷款正在企业资金来历里的占比曾经达到了汗青的低位，正在企业资金来历里面，4%多一点也是汗青低位，银行贷款增速只呈现过三次。小我住房贷款增加速度曾经持续8个月负增加，资金对房地产行业的影响以至跨越了限的政策。
　　我们说的是这么一个数据，但现实上去看全国的数据。本年1-8月份全国房地产开工、投资、发卖的总体数据仍是不错的。好比，本年1-8月，虽然有些城市市场萎缩得比力厉害，、上海等城市成交量到8月份曾经是负增加了。可是，全国的数据很标致。1-8月份，全国商品房发卖面积增加速度为12.9%。所以，良多阐发人士说：“大城市、一线城市限购，影响成交，没有问题。二、三、四线城市发卖上涨，完全能够填补大城市成交量下降的趋向”。虽然发卖碰到了难题，但开辟企业仍正在加大马力出产投资。是不是完满是这种环境？我感觉要客不雅阐发。本年1-8月，全国总的商品房发卖面积是12.9%，看起来数据很标致。可是，这取客岁的基数相关系。
　　客岁，整个商品房市场分了三个阶段，国十条出台之前1-4月份是一个阶段，延续到2009年高飞大进的态势，增加速度是比力高的。5-8月份的数据正好是客岁最低的数据，客岁当月商品房发卖数据是负增加，基数不变。所以，本年正在比力的时候，数据就还不错。可是，现实上这是基数的缘由，大师必然要沉点这一点。
　　那么，房地产的开辟投资和新开工面积的增加速度里面包含了一部门保障房的内容，大师晓得本年保障房的新开工面积比力大，本年是1000万套，并且地方正在盯着各个处所加速开工进度。所以，这里面也包含了保障房的要素，对市场也仍是有必然影响的。
　　现正在，来看看房地产市场的成长。现正在看来，遭到了影响。可是，久远来看，我认为将来十年房地产不成能复制和持续前十年的高速增加。由于，颠末十年的高速增加，将来根基不具备前十年的市场增加。前十年中，有六年中国P的增加速度正在10%以上，有三年正在9%以上，只要2000年正在8%以上，从来没有过的十年。过去的经济高速增加，六年正在10%以上的速度添加，三年正在9%以上的速度添加，您认为此后十年还会有如许的P增加速度吗？国务院确定了“十二五”P增加速度是7%，国度正在自动地调整经济增加速度。
　　过去的十年，是中国的城市化速度增加最有质量的十年，黏附力强，当前只会下降。过去十年，根基上是比力宽松的货泉政策，出格是2009年，一年花了三年的钱，此后几乎不会再有了。过去十年，房地产行业快速增加，快速到什么程度？客岁一年，商品房发卖是2000年的10倍，房地产投资额是2000年的9.4倍，过去十年有房改轨制的要素，您认为盈利完了还会吗？会，但利润会大大缩减。所以，将来十年，我认为房地产市场本身还会有增加，市场空间还有，但速度必然是下降。
　　自动调整经济增加速度，房地产市场的调控，怎样呢？我小我的见地是，将来十年，若是房地产调控政策还有优化空间的话，节制室第投资性需乞降加大保障房扶植是两个好的手段，房地产企业必然进入打算经济时代。良多企业说，现正在是碰到了调控政策罢了，现实上即便现正在没有调控政策，开辟企业正在此后十年也要转型。由于，外围和过去十年是纷歧样的。
　　那么，转型呢？转型必定有很大的机缘。无论是房地产开辟的模式、开辟的体例，都存正在很大的转型机遇，但转型也有很大的挑和。转型就是好处从头分派的过程，正在转型过程中必然有获利大者，必然也有转型失败者，或者被裁减的一些企业。
　　所以，我们说我们所开辟的产物本身内正在的质量，内正在的功能，内正在的定位，本身有很大的提拔空间和提拔机遇，但也有很大的坚苦。好比，开辟业态，贸易、旅逛、养老等新兴地产增加很快。可是，无机遇。现正在，财产布局升级，这些地产成长难度比力大，若是这些财产不克不及成长，盖房子谁不会盖？必然能把所有的房子盖好，一家餐馆没有好厨师，那你的餐馆就是不可的。正在产物业态，融资模式等方面，大师面前最要关心的就是开辟融资的立异。由于，产物的立异、业态的转换、模式的改变不是一日之变，不是一日就能够转的。可是，面前面对的是资金链欠缺的问题。
　　面前，企业要正在融资方面高度关心，实现两个改变：一是从过去的银行贷款必然要习惯平易近间融资；二是从过去的债务融资正在未来更多的要考虑股权融资，和投资者一路共担风险，共享收益。
　　关于新型的房地产融资新趋向和新手段，目前已到了的关心，正正在兴起。一会儿，河山国际本钱集团无限公司曹总会有一个讲话，但愿大师可以或许认实听，今天不再这里多说了。
　　总而言之，正在所有转型中，对于考研企业可否走得久远，最环节的是开辟融资的改变。讲话到这里，时间到了，感谢大师！
　　掌管人：很是感激秦虹密斯的出色，下一位嘉宾将有请文登市城市运营办公室从任毕建超先生，有请毕先生，他的标题问题是“国度计谋中的滨海摄生之都山东文登”，有请！
　　2011城市概念论坛长沙行的从题是市场不雅望中的房企新策略，我感受正在当前国度政策形势之下，国度正在转形式调布局，房企也要转形式调布局。大师正在进驻一、二线城市成长的地产的同时，也要关心三、四线城市。秦密斯说要选择对的，大师就要成长有成长前景的三、四线年，国务院批复的第一个国度计谋即山东半岛成长的“十二五”规划，以海洋经济为从的成长计谋。正在成长计谋中，文登和青岛并列为海洋经济为从的成长城市之一，具有良多的成长劣势。

　　此中，文登为什么会列入国度计谋呢？第一，文登有强大的经济根本；文登客岁的P是5000多亿元，财务收入是25个亿，正在全国百强县中排第14位。而且，工业根本比力雄厚。66%的财务收入是由工业发生的，有很大的资金支撑根本设备扶植，这是第二。第三，文登有规划成长的地盘资本，而且有合理的地盘供应政策和成长系统。第四，正在文登不变成长一、二线财产的同时，正在挖掘本人的劣势进行第三财产的开辟。客岁，礼聘了大学等高规格的计谋合做伙伴，对文登进行了差同化的研究，而且对资本进行了挖掘。大师晓得，正在环渤海包罗整个沿海城市，资本同质化比力严沉。若何脱颖而出？我们就要打制出本人的差同化。
　　客岁，次要挖掘了文登现正在具有的几大劣势。一是气侯温润末路人。大师晓得，山东的苹果，向北没有甜味，向南也没有甜味，只要产自文登这个纬度的才能够。文登有山有水，平均气温25度，冬季正在2度摆布，是一个比力不错的摄生之地。二是文登的计谋劣势较着。三是交通收集发财。是北方交通品种最为齐备的县级市之一，此中包罗飞机、口岸、轻轨正在建，交通收集发财。四是黄金海岸宜居宜业，有12公里的优良沙岸，而且有万亩丛林，是三大沿线区域的沉点开辟区域，就正在海边。五是他山之祖声名远播。他山之祖正在胶东最高山，有很是不错的汗青脉搏和山川。六是文登是温泉之都，独具特色。文登的温泉占1/3，目前已开辟了几处，海尔地产也正在进行国际性七星级的温泉打制。七是文化之城底蕴深挚，出格是汗青文化底蕴深挚。八是文登是长命之乡摄生健康，文登是中国第13个长命之乡。适才，画面中的白叟是104岁。文登给周边城市供给摄生概念的同时也进行比力，充实挖掘本人的劣势。那么，文登的总体定位就是中国长命之乡，滨海摄生之都。
　　文登一轴一环一带的全体结构，颠末十年的打制，起步阶段曾经根基完成，颠末十年的打制，曾经成为中国比力出名的摄生之都，也契合了开辟商的开辟概念。为了共同城市品牌打制，文登正在全国20个省、8个城市进行沉点旧事推广，即城市品牌推广，包罗央视、卫视的品牌推广。
　　下面，我再简单给大师引见一下被列入三大海洋新区的文登南海新区。文登南海新区总面积190平方公里，文登充实考虑了成长要素，优先成长临港财产区，该口岸离从航路海里，正在口岸附近扶植了比力大的临港财产区，目前曾经有中国500强和世界500强企业进驻。通过临港工做人员正在旅逛度假区栖身，使得这里不会成为一个空城，达到平衡成长。目前，曾经投入了45亿元进行了网打制，包罗学校、病院、供水、污水处置等设备都已全数进入，大连理工大学、交通大学的研究生分院曾经正在建。
　　这是前期滨水区的规划，目前曾经扶植完成。该区有两个威海地域最大的河道，都是由进行投资打制的。葫芦型的人工岛是世威集团投资的人工岛屿，本年已起头动工。
　　目前的招商沉点次要是大的城市运营商、开辟商，不但是大型开辟商，中小型开辟商正在文登也能够找到成长前景。
　　好的，正在这里仍是要再一次感激毕建超先生出色的。现正在，稍做歇息，接下来有请第三位嘉宾，他是来自于长沙先导投资控股无限公司总裁邹林先生，有请邹林先生，今天带来的标题问题是“价值共赢创制城市胡想”，有请！您的时间是15分钟。
　　来自全国的伴侣们：你们好！正在接下来的15分钟时间里，你们将看到一个斑斓的新长沙。大师晓得，长沙是汗青文假名城，距今曾经有2000多年的汗青。正在新一轮的开辟扶植和中部兴起中，它将承担什么样的沉担呢？我给大师做一个引见。
　　大师晓得，长沙是对接珠三角、长三角的交通枢纽，也是国度中部兴起中的三个机翼中的一个枢纽，长沙承担着工具南北奇特区位的交汇，正在中部兴起中起到了主要感化。大师该当听到，比来有一个说法，“长株潭城市群”，是以长沙为焦点，由周边岳阳、常德、益阳、娄底、衡阳等等城市构成的一个焦点，它的交通很是便当，到周边比来就半个小时，最长时间也正在一个半小时以内。

　　整个长沙城市成长规划为一轴两带，沿江扶植，跨江成长。正在长沙以前的扶植中一般是沿着湘江的东面进行开辟，把长沙曾经打形成一个颇有出名度的文化文娱之都。正在此后的扶植中，我们会跳出河东，打制大河西。目前，长沙P曾经跨越4500亿元，排正在第二，年增加率排正在第一，全年完成固定投资320个亿，房地产投资跨越了380个亿，这是客岁的数据。列位开辟商关怀房地产市场，正在客岁以前的统计，整个长沙房地产的开工面积居中部六省第二位，发卖面积居中部六省第一位，增加势头很是较着。
　　那么，出格是房价提拔正在这几年很是快，也培养了地价的上升。以前，长沙是价值凹地，现正在正在慢慢逃上来，也就意味着开辟商有更多的利润。大师晓得，有几个典型项目，保利地产段总告诉我发卖价钱已跨越16000元/平方米，北辰三角洲也达到了比力好的价位。
　　大河西先导区，要向大师做一个布景引见。长沙跨江成长计谋是正在2007年12月份，国度核准长株潭城市群为全国资本节约型和敌对型的“两型社会”试验区，为此特地成立了大河西先导区。规范范畴为长沙市大河西的岳麓区、高新区、望城区及宁乡的一部门，总用地面积是1200平方公里，焦点区570公允合理。目前，启动区起头扶植的是230平方公里。
　　大河西先导区财产功能结构环绕一核、四区、三带进行，一核指以长沙市的行政核心区滨江新城，形成区域焦点；四区指现代办事区、现代配备制制高新财产区、科教文卫财产区、都会农业取农产物加工区；三带指金州配套财产带、岳麓山人文旅逛财产带、西岸立异财产带。到长沙现代区，到大河西先导区所开辟的板块来投资的话，有一个很大的益处，即体系体例机制的立异和政策的支撑。我们正在机构购买上按照小大户制的要求实行了大户制，我们有一个统计，你们约要220天办下来的投资手续，正在长沙只需要20天，我们四个部行使市的二号章进行审批，还有税收政策等方面的优惠，具体的环境能够到先导区领会。
　　一期开辟，长沙市委市2008年注资100亿成立了大河西先导区城市运营分析运营商长沙先导投资控股无限公司。公司次要出力于城市的资本取办理、两型社会成长、金融控股平台打制，努力于成为国内一流的城市资本分析运营商。次要有三大营业板块：城市资本运营、财产成长投资、金融取本钱运营平台。
　　金融板块方面，正在座的有良多金融专家，但愿大师无机汇合做。我们控股长沙银行、吉利仁寿安全等等，建立了银行、证券、安全三大营业。正在三年不到的时间内，完成了300多亿元的投资，这都是正在根本设备扶植上的投资。
　　接下来，我用一点时间给大师做引见。大师看到了沿江西岸有良多很是优良的地盘正在做品种和开辟，此中有几个大的片区。一是洋湖片区，区位位于长沙西南面，沿湘江边上，北依岳麓山，东临湘江，位于二环取三环围合之处。正正在修的桥是湘府大桥，来岁通车，通车当前5分钟就到了湖南省人平易近。当然，你慢点开，10分钟也都够了。该项目总面积是19.8平方公里，集酒店、办公、贸易于一体的总部经济和取之配套的生态湿地公园，以及绿色宜居社区。估计，一期开辟投资是215亿元，此中洋湖湿地公园的投资就跨越了60亿人平易近币，一期曾经开业了，大师能够去走一走，很是标致，这里将扶植成为人居协调两型社会试验区。
　　片区内19.8平方公里的道曾经根基建筑好，有含浦大道、坪塘大道、潇湘南大道等等。片区内三横一纵的次干道曾经开通，正在先导区投资不消担忧未来的扶植还要等拆迁等其他根本设备到位后再开辟，它的根本设备很是成熟。以前，长沙的从功能区即将正在湘江东面，大师能够看到正在一个片区北面就有山公石大桥，南面有橘子洲大桥，湘府大桥来岁将通车，将实现取西面的无限对接。规划中的地铁3号线号线都正在此片区内交汇。
　　本年下半年，正在洋湖片区有15块地盘拿出来进行合做，并且地块很是好。大师正在图上看到大拇指形的处所，就是洋湖湿地公园，我们打制的质量会很高，是按照两型社会的要求来做。正在湿地公园的别的一面，有一块红色的小块地是一边临江，一边临湿地公园的一块地，该当能够称之为将来长沙最好的地块之一了，如许的地块坐北朝南，不会有西晒，房子盖正在东面要看江的话就会蒙受西晒，而正在这里不会有这个问题。
　　现正在，有一个焦点的项目是滨江新城片区，也正在做一期开辟，总面积6.7平方公里，南北呈长形，东临湘江绿色风光带，过了银盆岭大桥就到了这里，很是好，外形似航空母舰，它是将来河西成长的一个很是标致的区域。交通很是好，从河东到河西有三汊矶大桥，已通车，还有正正在建筑的地铁线纵向穿过滨江新城，而且正在片区内都有设多个地铁坐。并且，长沙地铁6号线换乘坐正在这里交汇，正在滨江新城未来能够间接办手续到机场，有很是快速的交通道。然后，城际轨道正在这里交汇，这正在这里即便堵车也有其他通道能够通过，有25条通道。银盆岭地道也正正在建筑中，很快将通车，交通区位很是好。今天，也有正在座的伙伴先导区投资，如世茂滨江、奥特斯等其他大型开辟商，曾经取我们合做进驻了，会把这里打制得很是标致。
　　本年下半年将推出八块地块，出格要向大师引见湘江的A8地块，这块地不需要招拍挂，间接取我们谈合做就好了，长沙江边最好的地块，正在这个地块上，公不会切割湘江取室第的距离，其他还有良多地块，很是适合做酒店、贸易等等。
　　第三个片区是沿着湘江正在滨江新城的北面有3000多亩地盘，欢送大师过来取我们洽商一期开辟、二期开辟，这里要打制一个新型的两型社会试验区，是环保的。
　　月亮岛片区是一个旅逛项目，也是3000多亩的地，正在长沙有一个很是出名的洲是橘子洲，正在它的北面就有一个面积是它两倍的洲，即月亮岛，做为一个旅逛项目，欢送有乐趣的伴侣过来取我们洽商合做，投资开辟，以及对将来做一个配合的规划。
　　每一个片区的交通都很是便利，都有地铁通过。我们本人正正在做大河西规模功能交通枢纽，有五星级酒店、公寓等其他财产，包罗室第，欢送大师来洽商投资，配合开辟斑斓的大长沙。感谢。
　　很是感激邹林先生，他率领大师看到了一个很是斑斓的长沙，同时很是有成长前景的长沙，感受意犹未尽。接下来，有请今天第四位嘉宾，来自于世联地产首席手艺官黎振伟先生，有请黎先生为我们大师带来。黎振伟先生的标题问题是“新期间房地产应变成长之”，提示黎先生，您的时间是20分钟。
　　很侥幸到长沙来加入“2011城市概念论坛”，卑崇的带领、列位开辟商：上午好！今天的标题问题是“新期间房地产应变成长之”，若何成长，我们一路来寻找它的成长标的目的。

　　时间回访，有两件事让我感到颇深。一是2011年博鳌论坛，本次论坛上有良多大腕，良多嘉宾到了长沙，良多嘉宾都亮出了概念。世联地产陈总的概念是调控涉及到法则的改变。良多专家都谈到了房地产将来成长的标的目的及转型。论坛的核心给我们带来了以下一些论事，过去十年取将来十年的中国房地产，下一个十年苍茫中的，机遇中的迷惑。虽然我们有迷惑，虽然我们有，但几个根基点该当是比力确定的。
　　第一，二、三线城市将送来中国第三次城市的城市化，而城市财产、城市功能成长将提拔带来新的需求，保守的室第市场和开辟企业将存正在不确定性。告诉我们，将来十年中国房地产成长的沉点正在二、三线城市。可是，这取一线城市的房地产成长纷歧样，它取财产、城市亲近相关，简单做地产不可。
　　向何方？房地产行业的大趋向。适才，秦从任谈到了十年，我从一个研究者的角度，从一个参谋机构的角度来切磋十年的成长有什么变化。
　　近几年，各类城市房地产发卖面积份额正在改变，从2005-2011年上半年，从50.8%达到65.2%，这是三线城市，二线城市根基不变，一线%，长沙将送来新的期间，恒猛进军湖南了，招都比力厉害。
　　这个提拔，列位开辟商该当关心。正在长沙有良多大兵团，恒大、保利、万科等等，全国十大房企发卖正在提高，从2009年的8.9%曾经达到了13.5%。TOP10上升的速度很较着，正在邦畿中是加速速度的，集中度正在开辟商是如斯，正在代办署理机构也是如斯。过去，商品房发卖占比上升，市场发卖额曾经占到了接近30%，外行业成长趋向图里面，曾经占到整个行业的57%。前四大营销机构的市场份额也从过去的9.3%达到了2009年的14.5%，本年还没有统计。
　　这是我的小我判断，我感觉此后开辟商不克不及纯真建商品房了，也要配建了，正在广州是如许做的，万科拿了地是如许做的。那么，全面奉行保障房的体例使得开辟商正在室第扶植体例大将有所改变，不克不及光做调整。国度开辟体例、资金取配建连系，也给了开辟商良多的保障。
　　第五个变化，受制于可扶植用地和保障房扶植，中小户型将遭到逃捧。此后跟着地盘价钱的上升，成本的上升，房价只能往上走，这种价钱的提拔、成本的提拔，开辟商要适度正在地盘节约的环境下考虑该怎样做，即收缩户型。廉租房、公租房都是遭到了户型面积的，蚂蚁房、公租房都走正在市场的前头，当我们正在切磋大户型的时候，万科曾经正在研发将来十年的支流户型了。还有，正在产物立异上，开辟商要多关心。
　　第六个变化，贸易地产大扩张，将给行业带来很大的变化。贸易地产比力市场化，我们看到了一个现象，大型百货公司连锁店分店开业，十年以来成长速度将很是敏捷。将来实正的贸易地产可能不只仅是开辟商，还包罗贸易巨头。
　　这是长沙的步步高，步步高是湖南的上市企业，发自于湘潭，一个发自于湘潭的百货公司，颠末十年的成长，曾经成为了湖南百货业第一，这个公司深耕湖南，他们的贸易地产很有特点，先开店，再和本地的客户合做。现正在，他们正正在他们的百货摩尔时代，我已经和他们正在怀化的一个项目切磋，他们正在怀化开了一个分公司，分公司和他们正在怀化的步步高合做开辟，这种公司得天时、地利、人和。
　　贸易地产正处于只售不租、租售连系向只租不售转型，若是今天的开辟商还正在想着怎样卖商场，这就是问题。取其想怎样卖商场，不如考虑运营的立异。
　　邵兄有一个不雅念，房地财产融资谋求多元化，基金模式将成新趋向。正在将来银根收缩下，开辟模式不得不改变，不然开辟会遭到。贸易地产由采办，由持有地产向投资开辟改变，将来的金融机构不但会借钱给你，他们还能够和你合做开辟。中国广州一个最大的国有企业，通过基金上市，使得这个企业正在广州还处于龙头地位，他们建制了广州最好的河汉城。
　　第七个变化，写字楼营业将趋于多元化，分析体成为次要开辟新。分析体的辐射范畴纷歧样，代表也纷歧样，中国城市化的成长阶段决定了物业的多元化。邹总，适才引见了良多地块，若是纯室第的话，地盘价值可能得不到充实阐扬。
　　良多开辟商正在研究模式，有一个模式给大师做自创。海岸城是深圳一个新区海岸贸易，正在七年前打制了一个贸易分析体，到今天他们很是成功地把深圳的西部地域打形成一个很是活跃的核心，率领着周边的一线贸易成为整个地域的贸易核心，这是新区的贸易。海岸城贸易成熟，房钱一年达到了2亿元，它给社会贡献了3万人的就业岗亭，对片区的成熟带来了地盘增值，物业同时升值了30倍。今天的海岸城取世联地产告竣和谈，我们为海岸城走出深圳告竣了合做意向，我们成为了他们的伙伴伙伴。
　　第一，价值前置，强化焦点颊脂垫，构成客户集中关心和价值预期。碧桂园就是如许发卖的，正在深圳不消坐飞机就能够享遭到三亚一样的美。
　　第二，集中爆炸，把价钱做为一个拉动客户的主要东西，稠密地底价策略，预热整个市场。该降价就降价，不必然要卖高价。
　　其时，现场还实的有良多的大牌CEO，现场打制的度假空气很是好，正在发卖现场员工和开辟商一路营制的空气让客户们震动，让他们悍然不顾下单。
　　其实，我想我们的营销立异焦点正在哪里？价值前置、集中爆炸、恰当价钱策略、自动营销，不要卖高价，要制空气。
　　这里有一个长沙值得关心的企业，这个酒店做得很是好，这个企业已经到英国领过，这个企业的老板讲到：“转型是冲破，不是突围”。2007年，他们做了长沙喜来登，这个项目创制了长沙新模式，2010年运达地方广场，正在长沙将引领新发源。
　　天时、地利取人和，中国奇特的、经济取中国，培养了中国的房地产市场。城市开辟取经济、企业勤奋立异，成功模式取品牌将鞭策并成绩中国房地产市场的成长，此后并将继续立异中国房地产的成长取企业的成败。感谢大师！
　　很是感激黎振伟先生，接下来将有请今天论坛的第五位嘉宾，来自于河山国际本钱集团无限公司董事长兼总裁曹少山先生，有请曹先生！他的从题是“融资策略可否处理中国房地产企业面对的困局”，有请！您的时间是20分钟。
　　感谢掌管人。概念论坛给我们创制了这个机遇，和大师交换一下。融资策略，现正在没有一个行业像中国的房地产行业如许这么热衷于谈企业的融资问题，房地产行业正在汗青上也从来没有像今天一样这么热衷于这个话题。以前，我正在搞地产基金之前搞了投行办事业，做投行的时候也经常和企业家去谈企业的融资问题、本钱布局问题，上升到企业计谋的高度。可是，说实话，我感觉这是老王卖瓜，自卖自诩。企业的融资问题，绝对会提拔到计谋和策略的高度。除了房地产企业家伴侣之外，我也有良多其他行业的企业家伴侣，他们跟我谈的时候，大部门谈的是市场、客户、产物、办事。可是，我的这些房地产企业家伴侣跟我谈的，特别是比来一段时间，没完没了，陈旧见解的就是谈融资，怎样融到更多的钱。

　　为什么房地产企业家没有花大精神和时间思虑营业策略？客户？人才？产物？等问题，是他们正在这些方面都曾经做得很好了吗？我看不见得。前次，正在博鳌论坛上，陈启先生的评价是，中国几乎都走遍了，都是盖的垃圾楼。其实，正在产物、办事方面仍是有良多文章可做的。而现正在中国的房地产企业几乎众口一词的说：“就是缺钱”。
　　形成钱荒的缘由，概况上看好象是银根收缩。可是，从底子上来看，该当是这个行业不成持续的运营模式所形成的。银根收紧看上去不太都雅，但把硬币的另一面翻过来看，我感觉行业的运营模式一样有问题，过去十年房地产商的集体盈利模式能够简单归纳综合为，正在廉价和过度丰裕的银行信贷支撑下，操纵轨制形成的地盘稀缺性享受资本增值的模式。我们先不要做任何的评判，廉价信贷廉价到什么程度？持续十年中国是深度的负利率，让全中国的平头苍生去补助投资者的盛宴。不成否定，中国的地产商是最大的受益人之一。
　　打算体系体例取垄断体系体例相连系，导致的成果是求过于供，受益者同样有银行、、开辟商，开辟商取前面两者比拟，同样腰杆曲不起来。其实，地产商取其他商家一样。可是，地产商也有四处融资，四处找钱的案例，有的成功，有的失败正在过去十年中成功的是绝大大都，过去十年中敢于冒险，以至冒进的，大部门都成功，成为了现正在地产界有头有脸的大腕级人物。而相反，做风隆重，步伐保守，留意力没有放正在规模上，分心做产物的功能性企业，良多没有大增大长，有的以至被边缘化了。所以，过去十年每小我的新鲜成功案例，刺激了每一个还没有发财的地产商的神经，仍然想继续做大，惯性仍然很是强大，成为了一种公式。
　　我感觉，到时间该改变这种公式了。监管层到现正在为止还正在回避中国地盘供应轨制，这就形成了中国房地产行业，以至正在必然程度上扭曲了中国宏不雅经济。可是，正在金融系统问题上，决策层的思常清晰的，立场也常的。我认为，每个地产商要改变逃求本来有规模的成长，早、早调整、早做筹算，否则会害了大师。
　　此后十年房地产企业的，第一，不会有这么多钱了；若是中国的货泉供应量还照过去十年负荷增加率去增加的线年的中是现正在美国、日本、欧盟货泉量总和的两倍。第二，钱不会那么廉价了。中国M2增速下降的客不雅缘由是银行系统正在整个经济傍边、融资布局傍边比例的下降，金融脱媒更大的意义正在于资金成本和利率的市场化，利率市场化可能会冲击银行，或者冲击低效率的投资部分，对绝大大都的人来讲，利率市场化的过程该当成为常态。第三，以通俗室第投资化、价钱泡沫化为方针的宏不雅政策组合，限购、限价必然将持久存正在，房产税和其他冲击投资的政策都将成为政策从推。限购令目前正在扩大中，到必然程度会微调，好比针对从第几套起头限购的细节起头，如许的政策不会打消。由于，我们现正在看到的环境是，中国城市化历程傍边，相当大比例（这个比例谁也说欠好，估量正在一、二线%）新增住房都被比力小比例的人拥有，80%的住房可能被20%的人群所拥有。这种环境形成了富者愈富，贫者愈贫。并且，贫者到了放弃但愿的时候。到了这种时候，中国的房地产问题绝对不是经济问题，以至不是一个简单的平易近生问题，它就是问题。经济放正在面前是很细微的，更不要说一个行业了，或者说房地产行业了。第四，保障房扶植对整个款式的影响是深远的，即便不克不及完成3600万套，即便只是下决心正在本年和来岁要推出的2000万套的量，对市场的冲击将会很大。相当于本来要百分百市场和的行业，此中有20%要从头打算经济化，或者是国有化。第五，行业利润率，特别是通俗室第利率必然会下降，集中度必然会提高。没有一点出格的能耐区别合作力的企业，子会越走越窄。正在这种大下，保守沉资产的成长模式是难以延续的。
　　我听房企老板说过一句话，很是有事理。“我们不缺的钱，我们是缺成长的钱”，正在金融款式发生猛烈波动的时候，任何行业都讲究生者为王，能下来就是不错的。那么，大师有本人的力量可否下来？下来不是指你正在做这个工作就下来了，而是要维持现正在的盈利及规模，还正在做，越做越小的话，只是死得比力慢罢了。若是一个企业家老是找不到你的企业制定成长策略所需要的钱，你能否该想想外部中能否有施行企业策略所需要的前提？有没有这个土壤？你定的成长标的目的是不是有问题？
　　这一段给大师泼了良多凉水，良多人来听论坛可能是抱着有专家、高人来指导一下，成果听的满是废话，但这都是现状。我的良多房地产伴侣问我，你能不克不及给我找来好又廉价的钱？我说，不可。这这些现实。
　　我们来看看成长商外部融资渠道，保守的有银行、信任、上市，境内上市根基上不要希望了，境外上市对于一些企业仍是可行的。可是，你去上市卖个4、5倍的市盈率，划不划算？你能够具体计帐。银行和信任都是银监会间接监管的，现正在以额度、总量的节制体例正在监管了。总的金融形势前面讲过了，每年银行和信任城市维持响应的量。可是，总体的银根不具备继续宽松的前提，信贷资本也会向总行级的优良客户倾斜。若是你是这些大银行总行的优良客户，日子可能不会太忧伤。若是你现正在不是，当前要挤进去不会很容易。现正在，资金成本早就市场化了。银行和信任这两个渠道，大部门隔辟商用过了，我就不沉点讲了。
　　今天正在这里沉点讲的是比力新兴的渠道。一是合做投资、合做开辟；二是地产基金。比来，对地产基金报道得很是多，吸引了良多眼球。可是，我想说的是地产基金目前还实的救不了中国地产行业面对的融资窘境，由于全体规模太小了。地产基金的感化不正在于投了几多钱，解了几多开辟商的急，让投资人挣了几多钱，而是通过我们的时间来和推广一种新的合做开辟模式，这种合做开辟模式有很强的社会意义和经济逻辑。从持久来讲，是有很深的意义。比来，河山国际本钱集团无限公司也结合了多家颠峰级企业，成立了房地产私募投资基金联盟，目标是想通过联盟实践来催生新的合做模式。可是，我们正在挑选合做伙伴的时候很是峻厉，你正在施行力上是不是明白的胜旁一筹？所以，我们不成能成为所有房地产企业的金融方。我感觉，出格值得开辟商伴侣去鼎力推广和切磋的是，和同业或者是本地熟悉的企业、本钱方进行合做投资开辟，这是一个切实可行的方式。
　　我给大师举一些例子，绿城搞了绿城代建，新河湾也起头给人做代建，万科虽然没有代建，但也走正在代近的雏形，绿城代建是从大量和别人的合做开辟中获得了。这些企业做的营业有一个配合特征，他们做的工作不需要钱，他们就永久不会缺钱。我不是说所有的人都能走这条，若是你能走这条，你的企业就要有一些本人的绝活，如许才能输出办理，实正控制本钱渠道。
　　此后一个项目标开辟，正在我看来是三方以至四方本钱的强强结合，一是本钱方；二是本钱办理方；三是运营办理方；四是地盘办理方。怎样查验本人正在某一方面强不强？开辟方面，若是你和投行合做，他们是不是选你做为操盘单元？运营方面，有没有第三方将建成的物业给你运营？你拿到的地是不是实的那么优良？你是不是可以或许取得投资人完全的信赖，同时为给他们的许诺而担任？若是你能够这么做，就能够和成长起来。有办理能力的输入办理，有资本没钱的让出资本，让资本的纽带把大师正在一路，分享成功。
　　最初给开辟商几点：第一，维持好现有的银行关系，正在很长一段时间内他们仍是你们最好的伴侣；第二，运营上必然要强调本钱和现金流；第三，不要用过多的杠杆来扩大规模；第四，细心思虑本人能否有持续的、奇特的合作力，没有就考虑退出，退出也是一种转型；第五，必然要放弃吃独食的模式，和同业合做，和有钱的企业合做，和地产基金合做，让利共赢；第六，对本人的开辟模式、营业合作力出格有决心的开辟商，又情愿和合做者分享利润的，能够测验考试倡议私募基金，但为了缓解和投资人好处冲突问题，最好能和的地产基金办理人寻求合做。